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业委会故事:探讨“未表决从多”存在的问题

探讨“未表决从多”存在的问题

原创: 糊涂诸葛 臻诚治家

在业委会同僚交流中,经常听到“弃权从多”“未表决从多”。到底“从多”有没有法律效力?我们先看看“从多”的出处依据。

住房和城乡建设部关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知(建房[2009]274号)

第二十六条 业主因故不能参加业主大会会议的,可以书面委托代理人参加业主大会会议。

未参与表决的业主,其投票权数是否可以计入已表决的多数票,由管理规约或者业主大会议事规则规定。

这条规定:可以有很大的联想、操作空间。甚至存在侵权。

“未表决”如何界定?存在主动和被动的情况。

1、我参与了(知道业主大会的情况),没有表决。主动!

2、我参与了(知道业主大会的情况),没来的及表决,业主知道的时间太短。被动!

3、我没参与的(不知道业主大会的任何信息),没表决。被动!

尤其是被动“未表决”,涉嫌对业主的侵权,无形中剥夺了业主的参与权、表决权。

业主的管理规约或议事规则中,如果对“未表决”做了详细的区别、做到了能通知到每个业主,最好有证据证明。那么这个“未决从多”提高了业主大会的效率,值得学习。如果没有做详细的区分,存在被动“未表决”不仅涉嫌侵权,为日后业委会工作埋下隐患(出现矛盾),有时也可能造成业主财产的损失(动用公共收益、维修资金很容易达到法定比例)。具体的操作和数字分析省略!

仅就出处一条,存在不确定性,还有隐患。同时与《物权法》76条,《物业管理条例》相悖!

第七十六条 下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则

(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人

(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金

(六)改建、重建建筑物及其附属设施

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

讲的很清楚“过半或超2/3的业主”同意,不是“从多后的意见(同意或不同意)”凑足“过半或超2/3”。

作为原住建部的指导意见(属于部门规章),和上位法《物权法》《物业管理条例》产生矛盾时,必须遵循上位法。

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